从去年10月份部分大中城市开启的限购限贷调控政策到今年3月以北京为首的楼市调控加码，房地产市场正面临着新的转变。万科董事会主席、首席执行官郁亮半年内三次接受了央媒的专访，并阐释了他眼中中国房地产市场的转变。
楼市不会崩盘
2016年，中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”：一边，不少中小城市大量商品房卖不出去，地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存；另一边，一些大中城市销售渐热，房价在不经意间过快上涨，“夫妻为买房离婚”、“某地再现日光盘”等新闻层出不穷。亦有舆论指出“部分城市楼市的高烧状态，正朝着泡沫化的方向演变”。
而在10月份前后的限购限贷等调控措施又让市场快速降温。面对楼市突然坐上“过山车”，2016年12月底，郁亮在接受《人民日报》专访时给大家下了一颗定心丸，在他看来，楼市不存在崩盘的风险。
郁亮指出，“（2016年）年初的市场氛围远不像6月份之后。当时，我们还专门设立了去库存奖项，想尽办法促销。”回顾2016年楼市的变化，郁亮直言“没有预料到”。
在郁亮看来，2016年这一轮房价过快上涨的一个重要特征就是金融化，在一些城市，金融杠杆确实出了些问题。一方面，社会上货币总量扩大、买房杠杆过高，使得很多没有足够购买力的人也去抢购房子，助长了市场恐慌情绪，一些地方出现的“首付贷”更是将调节买房需求的重要工具——首付比例给“废掉了”；另一方面，买地能用杠杆，也使得一些愿意冒险的开发商高价竞拍、推高了地价，从而推高了房价。
不过，郁亮指出未来一年内，全国商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房价上涨过快的城市，价格也可能回落。”在郁亮看来，“崩盘”的风险在我国并不存在，“杠杆过高是房地产市场泡沫破裂的根源。目前，各国按揭贷款最低首付大多在20%以下，还有零首付的，而我国的首付比例始终较高，且居民储蓄率一直处于高位，偿本付息能力强，杠杆风险较低。过去几年的炒房行为已经很少见了，政府调控手段也很有效很及时，房地产的总体杠杆水平能得到有效控制。”
房价单边上涨时代必然结束
时隔三个月，为了抑制投机炒房的漏洞，越来越多的城市开始在短时间内密集出台调控政策加码楼市调控。今年3月17日以来，以北京为首的政策叠加调控开始从一线城市蔓延到南京、杭州、厦门等热点二线城市，再到环京、环沪周边区域。
面对着一些城市房价持续走高，郁亮在今年3月接受《经济参考报》专访时给出的回答是：房价单边上涨时代必然结束。
在郁亮看来，2016年中国房地产市场的总销售规模创造了历史新纪录，但幸福与忧虑的边界并非那么清晰。去年以来，一些城市楼市持续火爆，但高处不胜寒，国家及时调控，是非常必要的和令人欣慰的，这对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是利好。
郁亮指出，购房存在杠杆，所以短期内，货币供应、流动性、房贷政策对房价有影响，甚至有很大的影响。但长期来看，房价必然由供求关系决定。如果不是只看几个核心城市，而是看全国的话，那么供求关系的真相就是：需求高点已过，而供给仍在高位。这样的供求关系，不支持房价一直高速上涨，也不支持成交量的高速增长。所以说，房地产行业将告别高速增长时代。
郁亮表示，房地产业还没有沦落为“夕阳产业”，但快速上涨、普遍上涨的局面已经结束，开始进入平稳增长、城市分化的新阶段。
在郁亮看来，如果没有大的宏观金融货币环境变化，未来的房价走势应该趋于稳定，长期涨幅不应该高过居民收入增幅，短期来看则是有涨有跌，不再是单边上涨。也就是说，房价暴涨的可能性在减小，而房价下跌的风险相比以前在增加。
住房调控有解
在楼市调控不断加码下，今年上半年，一线城市及热点二线城市楼市过热的现象得到了有效的抑制。
7月19日，据新华社报道，郁亮在接受采访时指出，楼市功能回归，住房调控有解。
郁亮指出，此次房地产行业的调控有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始，启动了房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长。
在郁亮看来，当时那个阶段跟现在这个阶段很接近。我们又回到了1998年当时定位的初衷，解决普通人居住问题，“只住不炒”既带动经济增长满足老百姓消费需求升级，又让大家住有所居，所以房地产行业在经过20年的发展后回到了新的起点上，就是解决老百姓的居住问题。
今年上半年，从中央到地方政府，宏观调控政策频频加码，市场出现了明显反应，房价上涨势头得到遏制。
郁亮称，今天行业站在一个新的起点上。近期，上海表示“十三五”期间拟推出租赁住房70万套，其他部分城市也公布了类似计划，标志着一线城市正为解决居住问题做努力。
在郁亮看来，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，而长效机制的核心是需要回到解决普通人居住问题，尤其要立足解决年轻人的居住问题，因为年轻人住房问题不解决社会就会不稳定，现在年轻人居住有几个问题出现，其中一个是房价太高，以至于年轻人没有能力一下子买房，这可以通过供应租赁房等方式来使得城市青年居住问题通过租售两条腿来解决；在售的问题上也应该考虑提供更多的可支付住宅，就是年轻人买得起的住宅。
在郁亮看来，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。
对于当前一线城市楼市出现“僵局”，而三四线城市房地产比较火热的情况，郁亮认为，高房价很大程度上是一种货币现象，但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性，“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调，如一些银行的按揭十分紧张，另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。
郁亮称，中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”，近年来，特大城市的承载能力到了极限，要素价格上升，企业、劳动力外溢，加上轨道交通快速发展等因素，形成了城市圈、城市带的发展。目前，房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够，甚至已经失去意义，围绕一线城市、强二线城市的周边区域，伴随着城市圈带的扩张，都有很大发展空间。
而轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来，结合我们回到“只住不炒”的原点、初心，再加上金融缩表等背景。郁亮称，我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。未来，万科的布局也将出现变化，会更强调特大城市和周边的协同，投资的概念、方向会有调整。
在郁亮看来，高房价问题突出的城市就几十个，都存在供给不足的原因。一些特大城市的周边城市，是否应该限价、限购值得商榷，因为这些城市本身即是可以疏解核心城市购房需求的。
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