自去年以来，在“房住不炒”及“租购同权”等政策的刺激下，住房租赁市场的发展进入了快车道，其中长租公寓行业受到高度关注和资本的追逐。近期，包括房企、资本和长租公寓运营企业等在内的众多主体纷纷跑马圈地、加码投资。
（资料图片 来源互联网） 58安居客房产研究院首席分析师张波认为，放眼2018年，租赁市场将是房地产红利的焦点，租购并举也将在更多层面得到进一步体现。
不过，有业内人士认为，目前我国租房市场正处于早期发展阶段，仍面临着一些困境。对于长租市场而言，无论是运营模式还是盈利渠道都尚无经验可循，生搬硬套国外的经验似乎也并不符合当下中国人的习惯，如何更健康、更稳定地发展还需要不断摸索。
会否推动租金价格上涨
目前，市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种，其中开发商自持的占比越来越高，碧桂园、万科、龙湖、朗诗等知名房企都已推出自己的长租公寓品牌，且大多定位于青年群体。与传统民用出租房相比，长租公寓凭借自身特有的优势在年轻人中颇受欢迎。
张波认为，近年来上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”“房企”等正规军加入长租市场，未来租房者将会有更多的选择。
数据显示，长租公寓因为有了服务的基因，其租金相较于同一地区的普通住宅要高出20%左右，但是长租的需求仍在持续上涨。
来自58安居客房产研究院的联合调查显示，49%的租房人群倾向于选择个人房源，而32%的用户对长租公寓的倾向性更强。作为近年来新兴的租房产品类型，长租公寓以装修风格多样、服务较好、房源地段较优等因素，而越来越受到市场的认可。而今年一季度租房用户对长租公寓的租房需求环比上涨了24%，无论是与去年第一季度还是去年第四季度相比，都有明显的涨幅。
不过，这是否会推动热点城市的租房价格持续上涨呢？
“一个项目对市场租金的影响有两部分：一是直接影响，即本身的高租金带来的数据平均值上涨；另外一部分则是心理影响。”有专家表示，按照全北京有150万套出租房、月租平均在6000元左右计算，有大约1%左右的月租金平均2万元的租赁房，那么未来租金预期均价会拉高2.3%。
不过，也有业内人士认为，如果就房屋的租售比而言，由于北京等一线城市的房屋售价高，所以相对来讲租金价格仍处于低位。而每年北京等地区的房屋租金都在上涨，即便没有长租公寓，租金价格也呈现出上涨的趋势。
“从长远来看，根据房源品质的不同，市场上会同时存在高中端不同价格区间的租金水平，这是租赁市场规范化发展的必然趋势。”张波认为，随着高品质长租公寓的规模化发展，如果能有长期稳定的租赁政策作为保障，未来选择租房的人会越来越多。
住房需求可以通过多样化的方式得到满足，从而也有利于房产交易市场的稳定，对房价的稳定也是一个利好因素。
长租市场仍面临困境
长租市场，这个刚刚兴起却蕴含着巨大潜力的市场，吸引了大量资本纷纷进入。中国建设银行的“存房”业务上线3个多月就完成了近400笔交易；而链家旗下主打长租公寓的品牌自如，今年则获得了40亿A轮融资，公司估值已近200亿元。
随着银行、房企等正规军的介入，已经让住房租赁行业看到了曙光。不过，也有业内人士认为，银行的客源在广阔的租房市场中所占比重很小，而在更广阔的市场中，如何克服同质化竞争、进行精细化运营仍是盈利的重点。
实际上，对于绝大部分长租公寓企业来说，目前主要的盈利方式还是“二房东”方式，即其在获取房源后，经过“N+1”改造（将房源中的客厅隔断并改造成一间卧室，进行一定装修、配置相应的家居家电等），通过租金差来实现盈利。
以一套一线城市的二居室为例，假如长租公寓企业以5000元的月租金获取该房源，通过改造虽然能够增加一间卧室，但每间4万至5万元的装修成本意味着装修投入将超过12万元；以5年租期计算，每年摊销成本2.4万元，意味着每间卧室的租金须由改造前的2500元增加到3200元才能覆盖掉装修的成本。而如果再考虑人员、资金、税收等成本的话，租金差往往不足以覆盖所有的成本。
“长租公寓企业主要的盈利方式还是租金差。”窝趣创始人兼CEO刘辉表示。刘辉认为，目前相对较高的房价导致房源获取成本居高不下，而租金又不会快速上涨，所以企业的盈利压力非常大。此外，在业内看来，目前租房市场仍处于早期发展阶段，开发的难度并不小。
有资深人士坦言，去年与碧桂园成立的长租住宅保障基金有300亿元，但至今使用的资金却很少。“都在考虑究竟怎么弄项目，目前还没有更多的内容出来。”
业内人士直言，中国的房屋租赁市场仍然处于野蛮发展阶段，大部分都是个人对个人的出租，长租市场几乎没有先例可循。而由于楼市发展的特点不同，国外的经验也很难拿过来就用。如何打造能够盈利的长租项目，仍是业界面临的巨大难题。
有专家也指出，推动租赁市场发展最大的难题是租售比。“目前北京等一线城市的租金年回报率只有1%到2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选的投资前提是租金回报率超过资金成本的1%以上，但现在的回报率根本就做不到。”
此外，目前，我国的租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主，缺乏专门运营租赁服务的企业。据了解，不少租客们几乎都会反映房间的隔音效果差，较高的租金却没能带来预期的居住品质。不少租客表示，长租公寓并非是长期租住的优先选择；个别租客甚至称，若工作或经济能力有所改观，会尽快选择搬离。
对于长租公寓而言，张波认为，在目前的状态下，单靠租金收入来实现盈利较为艰难，需要积极探索多样化的盈利模式，如提供资产证券化服务、建立以公寓社区为基础的社交平台等，只有多渠道发展才会有更多的机会。（姜樊 唐洁）
转自：中国商报
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