截至目前，全国已有20余个省市召开了地方两会。多省市发布的政府工作报告都聚焦了楼市调控，租购并举成为高频词。同时，一线城市仍是楼市严控的风口，二三线城市精准化调控将成为主要趋势。
（图片来源：互联网） 一线城市调控不放松
步入2018年，各地楼市调控步伐并未停歇。而从多地两会发出的信号来看，今年一线城市的楼市调控仍不会放松。
上海市市长应勇表示，2018年要加强房地产市场调控不动摇、不放松。提高中小套型供应比例，促进商品房有效供给。加大租赁房建设力度，新建和转化租赁房源20万套，新增代理经租房源9万套，新增供应5.5万套各类保障房，完善共有产权住房制度。
对此，安居客房产研究院首席分析师张波表示，从上海市所作的政府工作报告来看，有三点值得关注：首先，住房不炒的定位毫无悬念地被再次强调，在严控高房价高地价的背景下，房地产市场调控继续呈现出收紧态势，一线城市必是严控的风口。而对于二三线城市来说，精准化调控成为主要趋势；其次，从上海的租赁政策和市场实施情况来看，在国家“租购并举”的政策大背景下，今年还将继续加大对租赁土地的供应；最后，共有产权房和廉租房等保障性政策会继续有效推进。
同样作为一线城市的北京也受到了诸多关注。北京市规土委主任张维晚表示，北京未来将减量集约生产空间、适度提高居住和配套用地比重、大幅度提高生态用地规模。对于与民生直接相关的居住用地，不仅不会减少，还会适度扩大供应并优化结构，关键是要落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
张维说，2017年北京全市住宅用地计划安排1200公顷，实际完成了1290公顷。其中，商品住宅和共有产权住宅用地供应721公顷，保障性安居工程用地落实366公顷，同时还创新供应了203公顷的集体土地用于建设集体租赁住房。
目前，北京海淀区唐家岭、朝阳区平房乡、昌平区北七家镇等5个集体土地建租赁房项目、1.28万套房源已经开工，将入住超过5000户。
北京在2017年曾宣布，未来5年将供应1000公顷集体土地用于建设租赁住房，这也意味着，在今后4年北京仍将供应约800公顷集体土地，平均每年供地任务量约达200公顷。
二三线城市精准调控成为趋势
今年初，甘肃兰州宣布要对楼市调控政策做出调整，一时间，“精准调控”便成为今年楼市的第一个热词，而这也被众多专家预测为今年二三线城市的调控趋势。
安徽省省长李国英在政府工作报告中明确提出，2018年要加大住房保障力度。实行公租房实物配租和租赁补贴并举，对低保、低收入住房困难家庭加快实现应保尽保，将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员等纳入保障范围，新开工保障性安居工程28.18万套，基本建成23.75万套，完成10万户农村危房改造。因城施策加强房地产市场调控，盘活存量住房，发展住房租赁市场特别是长期租赁，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
南京市代市长蓝绍敏在政府工作报告中也指出，南京今年将进一步加大租赁住房建设及住房租赁市场的发展，优化土地供给结构，保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。同时，加大住房保障力度，筹集租赁房源100万平方米。
蓝绍敏在报告中表示，南京将加快多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，保持房地产市场平稳健康发展。尤其是要发展长期租赁，保护租赁利益相关方的合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展；同时，优化土地供给结构，加大租赁住房建设力度，争取租赁房供地占住房供地比例达到30%以上。
蓝绍敏表示，要推进棚户区改造，完成棚户区改造400万平方米。同时，加大住房保障力度，新开工建设保障房400万平方米，竣工300万平方米，筹集租赁房源100万平方米。筹建人才安居房100万平方米。
南京市国土局之前在发布2018年第1号土地出让公告时曾表示，将推出5幅地块，均为租赁住宅用地，所建商品住房将全部作为租赁住房，预计可建租赁住房38.52万平方米。
南京市住房保障和房产局局长郭宏定接受媒体采访时表示，南京是国家租赁住房的12个试点城市之一，今年要筹集100万平方米租赁房源。在新建、改建的房源中，有二类居住用地，也有原来的工业用地等低效用地，原来的办公房、商业用房也会拿出一部分改为租赁房。此外，集体土地也可以进行租赁房建设试点。
2018年调控思路清晰
由此看来，进入到2018年，各地政府针对房地产调控的思路已渐次清晰。
“虽然各地的表态内容并不一致，但总体来看，‘房住不炒’的大逻辑并没有改变，所以调控政策基本上没有松动的可能。”上海易居研究院智库中心总监严跃进表示，“2018年楼市政策的总基调并未改变。”
他还强调，从调控手段上看，分类调控、因城施策的原则也没有动摇。“地方政府虽被赋予调控楼市的权限，但同时也强化了其对于稳定市场的责任。”
华泰证券分析师也认为，房地产调控政策难以再现2014年的全面宽松，但是房价调控目标的变化、分类调控对精细化管理的需求和长效机制的建立会为地方政策带来修正的空间。
新城控股副总裁欧阳捷1月22日在“第四届房地产价值峰会”上表示，由于“房住不炒”被写入了党的十九大报告，因此未来五年的楼市政策很难有松动。
而对于未来房地产行业的走势，欧阳捷还预测，2018年将是大稳小乱的一年。所谓大稳，是指房地产市场不会大起也不会大落，房价不会暴涨也不会大跌，因此总体上会呈现出“大稳”的格局。小乱，则是因为差别化调控。有些城市可能会去库存，有些城市则要补库存，因此在不同的区域范围内，政策也可能存在不同，所以看起来会“眼花缭乱”，但是总体来讲，调控就是控制和调整，既不会穿透上限，又不会突破下限，在这个区间内保持相对平稳、健康的发展。欧阳捷称，未来五年，住房市场将进入一个新时代。过去房地产的周期论不再成立，未来我国的长效发展机制会保证房地产市场整体保持相对平稳。
此外，中原地产首席分析师张大伟认为，相比2017年房地产调控以抑制楼市高烧和降温房地产市场为主，今年的房地产调控将以落地各种政策为主，其中租赁是最为关键的一个环节。他预计，一直到今年3月全国两会前后，推出租赁住房的各种配套政策都将是各地楼市调控内容的核心。
多数业内人士认为，未来住房制度和长效机制其他方面的内容也将逐渐落地。
但考虑到2017年末房地产市场的翘尾表现，以及部分城市房价涨幅扩大的现象，短期的调控压力仍然存在，其方式和力度也将随着市场出现的新变化而改变。
严跃进认为，由于2017年预售证的管控较为严格，以及市场需求被大量抑制，一线城市的房价仍有反弹的动力；长沙、贵阳、太原、福州等一些非核心的省会城市，房价同样具有上涨的动力。这些城市未来可能会得到调控政策的“重点关照”。（张敏 宋兴国 朱楠）
转自：中国商报
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