随着“租售同权”等政策出台，今年以来，房企、互联网巨头陆续介入住房租赁市场。近日，建设银行、中信银行、中国银行密集宣布进军住房租赁市场，使得整个住房租房市场或迎来变局。
（图片来源：互联网） 银行高调布局租房贷
11月1日，建行与武汉市房管局联手打造的武汉住房租赁交易服务平台正式上线，这是全国省会城市中首次上线政银合作模式的住房租赁交易服务平台；11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作。按照协议，建行将以为政府监管提供平台、为客户交易提供保障为目标，在未来5年从技术、资金、渠道等方面给予大力支持。11月3日，建行深圳分行与招商、华润、万科、恒大、碧桂园等11家房地产企业，以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式，推出5481套包括“CCB建融家园”在内的长租房源，并发布首款个人住房租赁贷款产品，标志着建行正式进军深圳住房租赁市场。为了配合长租房战略，建行深圳分行提供了优惠的“按居贷”业务，将执行比同期个人住房按揭贷款更优惠的利率。据统计，截至目前已有70多家科技型企业向建行提出承租意向。
除了建行以外，中国银行也已经行动起来。中国银行厦门市分行则采用银政合作模式，近日与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。据了解，中国银行将参与厦门市住房租赁管理平台建设，参与内容包括人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管、租赁按揭、租赁融资、租赁保险等方面。
中国银行还将与更多省市开展住房租赁战略合作。中国银行将与地方政府在住房租赁市场相关的土地供应、试点租赁住房建设、租赁管理平台建设、住房租赁金融创新等领域开展合作，为住房租赁市场各参与主体提供全链条的金融产品与服务，共同推进住房租赁市场建设与完善。
10月30日，中信银行与碧桂园集团在北京举行300亿元长租住宅保障性基金战略合作签约仪式，实现在长租住宅领域银企合作的创新。根据协议，中信银行将在未来3年为碧桂园集团在长租住宅领域提供300亿元的保障性基金，同时整合中信集团各类金融资源为碧桂园集团在长租住宅方面提供“一揽子”“一站式”的综合化金融服务，满足该领域多层次、多元化的金融需求。
银行介入租赁住房市场，除了政策利好及市场红利外，还有一个重要原因是传统涉房贷款处于竞争劣势，银行需要未雨绸缪。
租房贷款优于传统涉房贷款
有关专家表示，住房租赁市场正在从过去缺乏监管、相对混乱、“重售轻租”的局面，逐渐向加强监管、鼓励“购租并举”的方向发展，住房租赁市场迎来黄金发展期。
数据显示，我国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，相较于发达国家成熟市场20%~30%的比例差距非常大。这也将成为银行、大型国企、地产巨头以及大型房产中介的发力空间。
分析人士指出，银行普遍采用的是银政合作或银企合作模式，给予住房租赁金融支持以及技术支持。从信贷资金的可获得性、价格等性价比指标来看，租房贷款优于传统涉房贷款。
为了培养客户的长租观念，银行将对住房租赁贷款的贷款资源、利率给予一定优惠条件。例如：当前银行普遍对首套房按揭贷款利率执行在基准利率基础上上浮10%的水平，而住房租赁贷款将会执行基准利率。此外，住房租赁贷款是纯信用贷款，无需抵押。
简单来说，住房租赁贷款能够从银行信贷的总额度中优先切割份额并实现放款、无需抵押且利率更优惠，与按揭贷款相比，住房租赁贷款性价比优势明显。
中原地产首席分析师张大伟认为，现在租房市场创新方式太多太快，究竟效果如何还很难说。目前很多资金无序进入住房租房市场，对于住房租房行业来说，很可能推动住房租金上涨。
有关专家表示，银行才刚刚涉足住房租赁市场，能否解决市场顽疾仍需观察；住房租赁市场目前还在培育的过程中，后续如何变化还需要看一个比较长的时间段。
住房租赁资产证券化破冰在即
长久以来，融资渠道窄一直是住房租赁企业面临的主要困境之一。
目前我国长租公寓市场的参与者包括大型房地产企业、酒店行业、房屋中介机构以及以互联网创业公司居多的其他运营商。除大型房地产企业具备丰富融资渠道外，其他公寓运营商目前主要依托于3种融资渠道：银行贷款或表外融资；通过互联网金融平台发行理财产品；股权融资或股东借款、私募融资。上述融资途径普遍存在规模有限、成本较高的问题。
住房租赁企业往往采取租入房源的轻资产运营模式，这种运营模式有利于企业快速发展，但也导致其没有充分的抵押物来获得银行贷款等传统融资，而部分持有房屋产权的公寓经营企业则因为无法有效盘活资产，难以进行扩张发展。
对此现状，分析人士指出，住房租赁资产证券化等金融创新被寄予厚望，并有望提速。
近日，国内首单租赁住房REITs——中联前海开源—保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，获得上海证券交易所审议通过，标志着住房租赁资产证券化实现破冰。REITs是房地产信托基金的英文简称，是房地产证券化的重要手段。投资者通过购买REITs份额，间接持有物业资产，投资收益主要来源于物业租金和物业增值部分，而房地产企业也通过这种方式提前获得现金流，降低资产负债率，缓解资金压力。
近期深圳、杭州等地出台的住房租赁新政中，均提出加大对住房租赁的金融支持。不少业内人士表示，资产证券化(ABS)以及REITs的融资方式适用于国内的住房租赁企业，未来有望成为这类企业融资的重要渠道。
最近，中国证监会正在加紧研究制定相关的政策法规。在国家鼓励住房租赁市场发展和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下，租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs都应当成为政策最先鼓励以及租房金融积极努力的方向。
不过，有关专家表示，当下REITs在国内发展仍有不少拦路虎。如投资者收益的保障，REITs募资范围和流动性受限以及REITs双重纳税等问题尚未解决。
此外，我国REITs的推进仍然面临一些税收方面的难题。比如：美国REITs具有税收优惠，在公司层面可免征企业所得税，同时美国REITs投资的房产也属于免税资产。然而，目前我国还没有税收支持政策，在不动产转让、REITs运行和投资人获得收益等环节均存在较高税负。
有关专家建议，要么对机构投资建设租赁住房给予税收优惠，要么给予财政补贴，以提高其收益率。近两年由于政府减税力度较大，财政收入增长缓慢，而租赁住房建设投资巨大，象征性的补贴起不到刺激作用，补贴过大，大多数地方政府又补不起。
因此，比较适宜的选择是减税。给建设投资租赁住房减税属于增量减税，相对于存量减税，对地方政府的财政压力没那么大。而且减税有利于促进企业、机构投资租赁住房的积极性。
当然，也可以在租赁住房的REITs发行试点环节减税。但这属于后端减税。有关专家建议倾向于在前端减税，也就是租赁住房投资建设环节减税，所起到的效应会更明显。（林华）
转自：中国国土资源报
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