2020上半年，商业地产大宗交易最新盘点

　　2020上半年，疫情成为推进商业地产行业优胜劣汰的催化剂，尤其在经营专业度较高的购物中心领域表现尤为明显，头部购物中心抗风险能力明显更强，疫后恢复速度也更快。而众多经营能力较弱的购物中心项目由于资金链现金流的破坏断裂，或已处在危险边缘焦灼挣扎，随时有被抛售的可能。

　　但从另一角度来说，疫情也推动了资本方们的优胜劣汰，有资金实力的买方必将占据更大优势。

　　在项目持有方资产亟待重组，资金持有方积极观望、伺机而动的情况下，复工复产后，商业地产大宗交易市场活跃度明显提升，据猫头鹰研究所REITOWIN团队数据显示，大宗交易在二月和四月分别呈现出一个小高峰，预计第三季度将会有更大幅度的复苏提升。

图源：猫头鹰研究所REITOWIN团队

　　在写字楼方面，2020上半年北京LG双子座大厦以80.46亿的价格稳居成交价首位，其次为交易价格48.54亿元的上海绿地外滩中心T2幢办公楼，36亿元交易的海航大厦，以及33.12亿元的北京中弘大厦和30.85亿元的中企滨江金融中心1号楼。

　　在购物中心及百货方面，值得关注的有凯德广场·二七购物中心以高于市场估价25%的价格成功出售给郑州丹尼斯，香港最知名百货公司先施百货易主伟禄，步步高6.56亿出售两自持物业并退出重庆市场等。

　　此外，恒大集团在7月初宣布计划集中出售旗下全国范围内1000平方米以上的商业物业，从出售清单统计，此次出售涉及的物业多达223个，物业类型囊括写字楼、酒店、购物中心、商铺、医院、会议中心、商业体、综合楼等非住宅业态。

　　说明：以上数据为不完全统计，信息来源于企业公告及媒体公开报道，部分案例处于交易中状态，如有出入欢迎指正。

　　网传恒大拟出售物业清单（部分）

　　- 据中购联（不完全）统计，从城市来看，上海今年上半年录得大宗交易11笔，占据全国城市大宗交易数量第一名，北京位居第二。

　　- 从资金性质来看，内资主导交易市场，伴随国外疫情的逐渐控制，相信外资的参与度会逐渐提升。

　　- 从标的资产性质来看，2020上半年写字楼交易仍占据市场主力地位，购物中心次之，酒店交易数量最少。

　　- 值得注意的是，写字楼交易基本集中在北京与上海两城市，其中上海大宗交易数量以约68%的占比在全国城市中占据绝对主力地位，这与交易项目优越的地理位置、较强的抗风险性和集团背书等不无关系；购物中心商业物业交易多分布在一线、新一线及二线城市中，新一线和二线城市交易数量占比较大（拟出售、挂牌资产及恒大集团资产包未计算在内）。 以下为部分代表性案例详情（购物中心及百货项目优先）：

　　No.1

　　中海商业收购佛山南海怡丰城

　　据中海商业3月12日消息称，根据与新加坡丰树集团达成的股权收购协议约定，3月10日中海商业已正式完成了对佛山怡丰城购物中心的收购交割，于大湾区的商业版图上再落一子。

　　该项目也将与中海商业目前在营的区域标杆项目佛山环宇城交相辉映，后续将更名为“南海中海环宇城”（简称：南海环宇城），以全新定位打造高品质生活新主场，并与“佛山中海环宇城”（简称：佛山环宇城）交叉互补，以此构成中海商业闪耀广佛区域的双子星。

　　据悉，南海商业城是新加坡丰树集团在中国打造开发的第二个商业项目，项目包括住宅、商业、教育物业及办公楼等，标的资产怡丰城为其中商业部分，建筑面积超12万平方米，包含地下一层与地上四层。

　　商场于2014年开业，出租率常年超过90%，辐射范围超过3公里，是区域内集购物、餐饮和娱乐为一体的社区购物中心。当时南海怡丰城带来了不少首入佛山的知名品牌，如新加坡生意火爆的西餐厅ASTONS、香港本地老牌凤城酒家等，此外还有Nike、Adidas、Hotwind、Balabala等经典品牌。开业当天，怡丰城更是吸引了高达8万人次的客流，营业额超300万元。

　　中海地产作为本次交易的收购方，继打造华南首座购物中心佛山环宇城之后，继续扩展在大湾区的商业版图。据了解，中海的商业版图中已经囊括了写字楼、购物中心、星级酒店，并且构建了在北京、上海、深圳等一线城市以及珠海、佛山、济南等二线城市的全面布局。

　　No.2

　　伟禄集团收购香港先施百货

　　据伟禄集团消息称，继香港老牌企业堡狮龙被李宁纳入麾下后，5月15日，中国百货业鼻祖——先施百货（244.HK）被中资企业、深港通标的伟禄集团(1196.HK)提出要约收购。收购完成后，先施的上市公司地位将继续保留。5月18日伟禄集团、先施都将在港交所恢复交易。

　　最早，先施公司作为国内首间华资百货公司而闻名，曾居中国四大百货之首。公开资料显示，先施集团由马应彪于1900年创立，第一间店设在中环，是香港历史最悠久、最负盛名的百货公司之一。

　　1911年和1917年，公司先后在广州、上海设分公司，主要业务是经营百货、旅馆、游乐场等业务。上海先施公司开业第二年，营业额已达439万元。

　　1929年，先施百货有限公司的资产达到了1000万元，是公司创建时的400倍。1972年，先施集团已于香港交易所主板上市。

　　但是近年来，该公司的经营业绩不甚理想，从2013年便开始持续亏损。截至2019年2月底财年，先施百货股东应占亏损已扩大至1.32亿港元，同比增长45.9%。

　　截至2020年2月财年，先施百货预期扩损将继续扩大，录得介乎约10-15%增幅，而亏损增加主要是由于香港的百货业务销售减少。

　　而其收购方伟禄集团认为，作为中国百货业鼻祖，先施经历一百二十年发展，历史悠久、品牌家喻户晓，此次要约收购，将让伟禄集团旗下业务进一步实现多元化，借助先施集团于经营百货店方面的经验，在发展物业发展及商业运营方面产生潜在协同效益。同时，也标志着伟禄集团正式进军香港百货业。

　　No.3

　　重庆百货收购步步高集团重庆两家全资子公司

　　6月29日，重庆百货发布公告称，为彻底解决重庆百货大楼股份有限公司与步步高投资集团股份有限公司在重庆地区的同业竞争、减少关联交易，提高公司持续盈利能力和在合川区的市场占有率。

　　重庆百货以“现金方式”向步步高集团收购重庆市合川区步步高宝川置业有限责任公司和重庆步步高中煌商业管理有限公司各100%股权。步步高也于当天发布了关于退出重庆市场的公告。

　　宝川置业和步步高中煌的主要资产系重庆合川步步高广场项目物业资产，其中宝川置业持有该物业商业面积9.74万㎡，车库面积3.1万㎡；步步高中煌持有该物业商业面积2590.94㎡。

　　据悉，此次交易价格以经交易双方确认、截至2020年5月31日宝川置业和步步高中煌的净资产评估值为准，分别为6.43亿元和0.13亿元，合计6.56亿元。

　　值得注意的是，重庆百货拟收购两家标的公司2019年净利润分别为-2899.00万元和-2128.28万元，根据模拟财务数据，今年前5个月也会继续亏损，重庆百货下一步考虑将标的资产与公司原有商场业务进行协调整合。

　　不过于步步高而言，本次退出重庆市场，将有利于公司集中资源发展优势地区，对公司的经营发展来说还是非常有利的。

　　No.4

　　金科收下昆明爱琴海购物公园

　　4月7日，全资持有昆明爱琴海购物公园的上海暄烜企业管理咨询有限公司的出资股东，由“重庆红星美凯龙企业发展有限公司”变更为“重庆鼎庆坤商业管理有限公司”，后者是重庆金科喆美商管全资子公司，这意味着，昆明广福路爱琴海购物公园将变成金科地产的商业资产，但具体交易细节及价格并未公布。

　　据悉，昆明广福路爱琴海购物公园于2014年底正式开业，项目定位于集购物、餐饮、娱乐、休闲、儿童体验为一体的城市时尚生活中心。

　　值得一提的是，4月14日红星家具集团有限公司通过其子公司下的控股公司以46.99亿元从融创旗下公司买下金科股份总股本11%的股份，这意味着红星集团将成为金科的第三大股东。综合来看，金科买下昆明爱琴海购物公园，而红星集团成为金科第三大股东，两家合作将进一步加深。

　　No.5

　　首创置业收购上海天阅滨江商业

　　今年2月，首创置业股份有限公司公告宣布，于2020年2月7日，首金资本、国信易诚（均为公司全资附属公司）已与合众人寿及龙马资本就成立合伙企业，其规模为25.36亿元，该合伙企业的目的为购买位于上海的天阅滨江商业项目，该项目由首创置业开发及预售。天阅滨江商业项目为地块上所开发的商业项目，产品类型为零售商舖及办公室等商用物业，由上海首杨持有并进行开发销售。

　　上海天阅滨江商业是融商业、办公、居住为一体的综合体项目，位于上海榆林路及杨浦区景星路及北外滩交汇处，占地面积约9164.4平方米，总建设规模约50561.88平方米，可售规模约33252.01平方米，目前已取得施工许可证，9a号楼已结构封顶，其他暂未开工。

　　根据协议，合伙企业规模为25.36亿元，由龙马资本、国信易诚作为普通合伙人分别投资100万元（各占合伙企业规模的0.04%），由首金资本、合众人寿作为有限合伙人分别投资12.67亿元（各占合伙企业规模的49.96%）。

　　关于此次订立合伙协议的理由及裨益，首创置业方面表示，公司拟引入龙马资本运营商用物业的管理经验以及合众人寿的资金，投资集团开发及预售的天阅滨江商业物业，快速收回本集团于该项目前期投入资金，提高股东投入资金周转效率；同时利用龙马资本的管理经验和专业知识，优化提升天阅项目商业物业的价值。

　　No.6

　　郑州丹尼斯“现金”收购凯德广场·二七

　　今年2月，凯德宣布郑州凯德广场·二七项目（原亚细亚五彩购物广场）正在出售中，但未透露接盘方。7月4日，郑州丹尼斯集团发出确认信号，其以约8亿元现金收购凯德广场·二七项目，目前交易正在进行中，计划将于第三季度完成。

　　标的资产凯德广场·二七项目位于郑州核心商圈（二七商圈），共七个零售楼层，建筑面积达92355.85平方米。该项目是凯德在2006年以近3亿的价格买进，行业人士透露，凯德广场·二七8.51亿元的出售价高于市场估值的20.5%。

　　对此，丹尼斯方表示郑州二七商圈是其大本营，随着郑州市对“复兴二七（商圈）”的方略和规划逐步清晰，收购凯德广场·二七使其成为丹尼斯在郑州二七商圈的第3个落足点，不仅是对二七商圈前景的充分看好，以实际行动落实增强实体零售业投资，也充分符合公司拱卫核心市场和对二七广场地区的迭代升级规划。

　　此外据消息称，丹尼斯拿到“凯德广场·二七”后，很有可能“只改不拆”，但是具体项目规划与设计尚未公开，不过会在近期全面启动。

　　No.7

　　大信商用信托收购大信新都汇顺德、中山坦背购物中心

　　7月8日，大信商用信托官微发布消息，已以3.75亿新元（19.46亿人民币）价格完成对顺德店和坦背店的收购。

　　公开资料显示，顺德店位于佛山市顺德区大良镇，是一间大型综合购物中心，总建筑面积约为177,276平方米，包括地下三层和地上六层。坦背店购物商场位于中山市东升镇，建筑面积约为13,640平方米，是东升镇唯一一个购物商城，主要业态包括超市、零售、餐饮以及儿童游乐等。

　　买方大信商用信托于2017年1月20日在新加坡证券交易所主板上市，是中国唯一一家在新加坡证券交易所上市且全部资产位于粤港澳大湾区核心区域的商业地产信托。

　　No.8

　　韩国LG集团出售北京双子座大厦

　　2月7日消息，韩国LG集团出售其位于北京长安街边的中国总部——LG双子座大厦。买方为新加坡政府投资公司全资拥有的子公司RECO Changan Private Ltd，作价1.37万亿韩元，约合人民币80.46亿元。

　　根据资料显示，LG双子座大厦由LG电子的子公司LG控股(香港)持100%股份。LG电子持有LG控股49%的股份，是其最大股东。LG化学(26%)和LG商社(25%)持有其余51%的股份。

　　对此次收购，LG表示旨在确保全球经济不确定性背景下的流动性，并为其未来的增长引擎提供资金。

　　据了解，LG双子座大厦于2002年动工，2005年建成，由两栋建筑组成，高140米，占地面积7052.40平方米，建筑面积约15万平方米，总投资4亿美元。以当时的汇率计算，大厦造价约32.8亿人民币。而以目前的出售价计算，增值近50亿元。

　　对此，不乏有部分媒体分析评论称，这是继LG手机业务退出中国市场又一重磅消息，出售北京双子座大厦这样优质的项目资产背后，不免发现LG难以挽回中国市场的无奈。

　　No.9

　　上海银行收购上海绿地外滩中心T2

　　5月29日，据上海银行公告称，公司与中民外滩房地产开发有限公司于2020年5月29日签订了购房协议，标的物为绿地外滩中心T2幢办公楼项目，总价款48.54亿元。

　　据悉，绿地外滩中心位于上海市黄浦区核心区域，地理位置优越，综合条件极佳。项目坐落于上海外滩金融集聚带的重要位置，“十三五”期间，上海将在黄浦江沿岸大力发展以新型金融业态为核心的外滩金融集聚带，努力打造成全球第三大金融中心的核心区，也是2035年卓越全球城市中央活动区的“世界级滨水区”核心区域，携手陆家嘴金融城共同打造上海“一城一带”的总体金融格局。

　　第一太平戴维斯表示，无论是在位置还是规模上，外滩绿地中心都是上海的标志性项目。而本次标的资产则为上海市黄浦区小东门街道616、735街坊外滩项目J地块T2幢办公楼，建筑面积约5.29万平方米，平均每平方米92628元。

　　此外，本次购置房产是上海银行战略发展的需要，有助于提高办公效率、优化资源配置，促进公司长期持续稳定发展。

　　而根据可公开获得的信息，在5月底6月初绿地集团已经出售了该楼盘计划中的11座商业大楼中的6座。

　　No.10

　　中国信达收购上海海航大厦

　　今年4月，据高力国际近期报告披露，中国信达资产管理股份有限公司以36亿元买下上海海航大厦，交易面积4.78万平米。

　　上海海航大厦总建面8.74万平米，其中海航持有写字楼1-5层、12-20层，全部商业面积5895平米，产权面积3.45万平米。

　　出售前，该项目由上海大新华实业全资持有，出租率约70%、租户55家，主要为海航集团成员企业和韩国合作伙伴（三星、现代重工等），年租金收入约1.4亿元。项目已有融资27.06亿元。

　　而市场消息称，自2018年第一季度起，海航集团就有意出售标的大厦，有不少公司都去勘探过海航大厦项目，也有和有意向的公司交谈过，但最后是信达和海航达成了这笔收购交易。

　　据悉，中国信达资产管理股份有限公司的前身为中国信达资产管理公司，成立于1999年4月，是经国务院批准成立的首家金融资产管理公司。

　　2010年6月，中国信达资产管理公司整体改制为股份有限公司。

　　2013年12月12日，中国信达在香港联合交易所主板上市（01359.HK），成为首家登陆国际资本市场的中国金融资产管理公司。

　　目前，中国信达设有33家分公司（包括合肥后援基地管理中心），旗下拥有8家从事不良资产经营、资产管理和金融服务业务的平台子公司。

　　No.11

　　东银发展收购北京中弘大厦

　　4月8日，东银发展以33.12亿元报价成功竞得北京中弘大厦，溢价10.5亿元，溢价率达46.4%。

　　据公开信息显示，东银发展（控股）有限公司是中国东方资产管理公司在香港设立的全资子公司，是一家综合性投资公司。其积极在香港和内地进行多种形式的投资，包括不良资产、证券、实业和房地产等领域。

　　据悉，北京中弘大厦自2017年就已停工，2018年中弘股份退市，大笔实质违约债务推动其相关资产进入拍卖流程，3月6日，北京中弘大厦被首次放进阿里拍卖平台。

　　而北京中弘大厦的评估报告显示，目前项目主体结构封顶，室内公共部分装修已部分完成，外立面部分装修已完成，办公区及商业室内为毛坯房。而在土地使用权年限方面，商业土地剩余使用年期为24.86年，办公、地下车库、地下仓储土地剩余使用年期为34.86年。买方须承担项目续建及合约遗留等问题。

　　No.12

　　大地保险收购中企滨江金融中心1号楼

　　4月3日消息，内资保险机构大地保险从中华企业相关项目公司中收购中企滨江金融中心1号楼，该案交易历时1年多，已于近日完成，总交易金额超过30亿元。

　　据了解，中企滨江金融中心位于浦东滨江大道和源深北路交界，直线距离陆家嘴约两千米。

　　中企滨江金融中心总共为四栋办公楼，其中1号楼正是以具体30.85亿元出售给大地财产保险，面积35960平方米，此外2号楼面积1366平方米，但目前只对外出租3号、4号楼，为整栋出租，出租报价9.5元/平方米/天。

　　此外，据悉中华企业旗下持有一些经营性自持物业，包括位于上海核心区域的中企滨江金融中心、中企国际金融中心、中企环球世纪大厦等。其中，中企滨江金融中心正是位于上述提及的浦东北滨江区域。

　　No.13

　　合生创展出售合生国际大厦北楼

　　2月29日，弘毅投资对外透露收购合生国际大厦北楼，该交易历时23个月。

　　北京合生国际大厦位于北京市东二环朝阳门北大街，分为北楼、南楼和音乐厅。其中北楼为本次收购标的，总建筑面积75930平米，其中地上56160平米，地下19770平米，包括268个地下停车位、30个地上停车位。

　　合生创展于2006年入手标的资产，此次交易预计获得了约19.5亿元现金补偿，超过其今年前两个月的销售总额。

　　弘毅投资评价称，合生国际大厦北楼是可交易的写字楼中的优质标的，体量大、交易结构复杂、难度极高，是史上最复杂的地产并购项目之一，但同时也是一桩中外合作企业变外商独资企业及联合投资的经典案例。

　　可见，今年上半年整个商业市场都在寻找烟云笼罩下的资本市场逆势突围路径，不仅要求标的收售双方具有显著的资本市场前瞻规划策略，更是要贴合市场发展趋势与时俱进，匹配商业发展热点及进程，通过自身的运营经验及规划为不良资产、闲置物业带去发展新活力，更能够助力双方提升企业经营管理水平，促进项目高周转并保证利润率，最终实现经营目标与战略目标双赢局面。

　　在疫情影响逐渐消退后，相信2020下半年的商业资本市场会带给我们更多潜在惊喜与惊叹。

　　转自：中购联

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